Η απόσυρση του φόρου υπεραξίας, απελευθέρωσε την αγορά ακινήτων στο δεύτερο εξάμηνο του 2014. Τι δείχνει έρευνα της ΕΠΠΑ για την αγορά κατοικίας, σε όλη τη χώρα.
Η αγορά ακινήτων στο δεύτερο εξάμηνο του 2014 και μετά την ουσιαστική απόσυρση του φόρου υπεραξίας πήρε μπρος και οι Έλληνες προχώρησαν σε αγορές, έτσι που στο σύνολο της χρονιάς, 7 στους 10 αγοραστές ακινήτων και σε ποσοστό 72,7%, ήταν συμπατριώτες μας. Οι Έλληνες λοιπόν όχι μόνο ξαναγύρισαν στην αγορά αλλά ένα σημαντικό ποσοστό, 25% των πράξεων, κινούνταν πάνω από τις 100.000 ευρώ και έως το όριο των 250.000 ευρώ.
Αν ληφθεί υπόψη ότι οι περισσότερες αγορές έγιναν με μετρητά, τότε γίνεται αντιληπτό ότι υπάρχουν σοβαρά περιθώρια ανάκαμψης της αγοράς, κυρίως στα αστικά ακίνητα, όπως επισήμανε ο κ.Θεολόγος Μπόσδας, αντιπρόεδρος Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας ( ΕΠΠΑ), συμπληρώνοντας ότι ένα πολύ μικρότερο ποσοστό αγοραστών, της τάξης του 5%, κινήθηκαν άνω των 250.000 και μέχρι τις 500.000 ευρώ.
Η έρευνα της ΕΠΠΑ βασίστηκε σε στατιστικό δείγμα άνω των 300 αγοραπωλησιών σε 11 περιφέρειες ανά την επικράτεια.
Όμως το 2014, δεν αγόρασαν φυσικά μόνο Έλληνες. Οι Ευρωπαίοι έδειξαν να ακολουθούν το τέμπο των «ελληνικών» επιλογών στις αγορές ουσιαστικά μέχρι και τις 250.000 ευρώ, ενώ η παρουσία τους σε συμβόλαια άνω των 250.000 ευρώ και μέχρι τις 500.000 περιορίζεται σε ένα ποσοστό μόλις 2,5% της έρευνας. Παρόλα αυτά όμως 1 στους 10 επενδύει σε ελληνικό ακίνητο που αποτιμάται σε τρέχουσες αξίες πάνω από 500.000 ευρώ.
Τέλος οι αγοραστές από τρίτες χώρες διατηρούν το ίδιο αγοραστικό προφίλ στις πράξεις μέχρι 100.000 ευρώ, με ποσοστό 12% να κινείται μέχρι το πλαφόν της βίζας, ενώ ένα 4,9% ρίχνει στην αγορά μέχρι 500.000 ευρώ για ακίνητο στην Ελλάδα. Όμως, το κοινό αυτό δείχνει την οικονομική ισχύ του στην ανώτερη κατηγορία ακινήτων άνω των 500.000 ευρώ, όπου και παρουσιάζει μια δυναμική σχεδόν 3 φορές ισχυρότερη από εκείνη των Ελλήνων αγοραστών.
Το προφίλ των αγοραστών
Σε ό,τι όμως αφορά τους ξένους που μπήκαν στην αγορά ακινήτου, σημειώνεται ότι αναλογίζονται σχεδόν ισομερώς σε πολίτες της ΕΕ και τρίτων χωρών, με κύριους πόλους προέλευσης τη Γερμανία, Ιταλία και Γαλλία από τη μεριά των Ευρωπαίων αγοραστών τη στιγμή που οι Ρώσοι, Κινέζοι και λίγοι Άραβες έρχονται να καταλάβουν τις πρώτες θέσεις στους αγοραστές των Τρίτων Χωρών.
Ωστόσο, όπως τονίσθηκε το 2015 δεν αναμένεται να εκδηλωθεί το ίδιο ενδιαφέρον από πλευράς ρωσικού κοινού λόγω της υποτίμησης του ρουβλίου, αλλά, ελπίδες υπάρχουν ότι η αγορά ακινήτων θα προσελκύσει Αμερικανούς και οπωσδήποτε ομογενείς, λόγω της ενίσχυσης του δολαρίου αλλά και της τουριστικής προβολής της Ελλάδας.
Το 2015 οι τράπεζες έμειναν μακριά από την αγορά αφού οι συναλλαγές έγιναν σε ποσοστό 86% με μετρητά.
Ο Έλληνας, κυρίως στο β εξάμηνο του 2014, αγόρασε με μετρητά. Ο αγοραστής στις 8 από τις 10 περιπτώσεις (78,2%) είναι παντρεμένος με οικογένεια, ενώ οι άγαμοι αναζήτησαν την εξασφάλιση κατοικίας σε ποσοστό μόλις 20%.
Στα 2/3 των συναλλαγών (68,4%) ανήκει ηλικιακά στην παραγωγική τάξη των 31-55 ετών, με τους συνταξιούχους όμως να σπεύδουν να βρουν ένα κεραμίδι στο 25% σχεδόν των συναλλαγών. Ο αγοραστής του 2014 είναι πανεπιστημιακής μόρφωσης, σε ποσοστό 55% πτυχιούχος ΤΕ/ΑΕΙ, ενώ 1 στους 4 είναι απόφοιτος Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης.
Τι αγόρασαν
Ο αγοραστής κατοικίας το 2014 επέλεξε τη στέγαση της οικογένειάς του , σε ποσοστό 51,5%, ενώ η δεύτερη κατοικία (σε αναζήτηση τρόπων ανάληψης φορολογικών υποχρεώσεων) και το εξοχικό απετέλεσαν ένα ποσοστό που δεν ξεπέρασε συνολικά το 18%.
Από την άλλη μεριά η έλλειψη ρευστότητας και η κακή πολιτικο-οικονομική κατάσταση δεν στάθηκαν ικανοί λόγοι για να στραφεί ο κόσμος στο «επενδυτικό» ακίνητο, το οποίο στις παρούσες συνθήκες βάλλεται από ανύπαρκτες αποδόσεις, υψηλή και ασταθή φορολογία. Παρά λοιπόν την πτώση των τιμών, μόλις 1 στους 25 (4,1%) προέταξε ως κίνητρο αγοράς την «κατάθεση» σε «τράπεζα γης», τη στιγμή που σχεδόν 1 στους 6 (15,3%) πέτυχε το στόχο του να βρει οικιστικό ακίνητο απόδοσης.
Τέλος, ένα 11,5% των αγοραπωλησιών πραγματοποιήθηκε προκειμένου να εξασφαλίσει η ελληνική οικογένεια στέγη για κάποιο παιδί της.
Από πλευράς μεγέθους, η έρευνα της ΕΠΠΑ καταδεικνύει πως ο Έλληνας αναζήτησε μια κατοικία της τάξης των 130 περίπου τμ στο επίπεδο των μέσων οικογενειακών ακινήτων, τη στιγμή που το ανώτερο δημογραφικό προφίλ αγοραστών κατάφερε να κινηθεί σε εμβαδά κατά μέσο όρο της τάξης των 360τμ, με τάσεις ανόδου.
Από την άλλη μεριά οι αγορές εξοχικών και 2ης κατοικίας παρουσίασαν ένα μέσο εμβαδό όχι μεγαλύτερο από 80τμ, ενώ όσοι είχαν ως κίνητρο την εκμετάλλευση του ακινήτου απέκτησαν ακόμα μικρότερο ακίνητο, δηλαδή κάτω των 70τμ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι Έλληνες, όταν αγοράζουν για τα παιδιά τους, προτιμούν ένα 3αρι με ένα μέσο εμβαδό περίπου 90 τμ, ενώ τέλος οι «καταθέτες» αγοραστές ακινήτων περιορίστηκαν σε ακόμα μικρότερα ακίνητα τα οποία κατά μέσο όρο δεν ξεπέρασαν τα 65τμ.
Όσον αφορά την παλαιότητα του ακινήτου, η κτηματαγορά ανταποκρίθηκε με βάση το διαθέσιμο στοκ στα ακίνητα, στα παλιά ακίνητα στις 3 από τις 4 περιπτώσεις (75,3%), τη στιγμή που οι πωλήσεις στα όσα νεόδμητα έχουν απομείνει ανήλθαν στο 24,7% των καταγραμμένων πωλήσεων.
Στα παλιά φάνηκε πως περισσότερα από 1 στα 3 έχριζαν σοβαρής ανακαίνισης (35,6%) ενώ μερική ανακαίνιση απαιτήθηκε στο 64,4% των πωληθέντων ακινήτων.
Οι τιμές των ακινήτων
Η κρίση ανοίγει τον ορίζοντα τόσο στις αξίες, όσο και τις τιμές. Έτσι οι μέσες τιμές στις επιμέρους κατηγορίες κινήθηκαν ως εξής:
• 165.000 ευρώ στην 1η κατοικία, εμφανίζοντας ένα εύρος από 6.000 ευρώ έως και άνω των 2 εκατομυρίων
• 103.500 ευρώ στην τοποθέτηση χρημάτων, με κάποιους να καταβάλλουν και ποσά άνω του 1 εκατομμυρίου, αποδεικνύοντας ότι όσοι τολμούν αποκτούν και πρώτοι τα καλύτερα.
• 89.000 ευρώ στις αγορές για παιδιά της οικογένειας, χωρίς να φείδονται οι οικογένειες να επενδύουν ακόμα και 300.000 ευρώ για μια τέτοια αγορά που έχει άλλωστε μεγάλο χρόνο διακράτησης.
• 77.500 ευρώ στα εξοχικά και 2η κατοικία, όπου οι αγοραστές δεν αρνήθηκαν να προσφέρουν ακόμα και 850.000 για εξοχικό ή 2η κατοικία, αποδεικνύοντας ότι η Ελλάδα μπορεί και παραμένει στο χάρτη των ακριβών ακινήτων σε μέρη που οι ξένοι θέλουν να ζήσουν το δικό τους «μύθο».
• 50.900 ευρώ στα ακίνητα εκμετάλλευσης, με περιπτώσεις όπου και τα 250.000 ευρώ ήταν μόλις αρκετά για να κλείσει μια συμφωνία που αποσκοπεί στην απόδοση κεφαλαίου και μισθώματος.
Η αγορά των εξοχικών
Στα εξοχικά οι ξένοι αγοραστές πήραν την πρώτη θέση πραγματοποιώντας σχεδόν το 60% των συναλλαγών που κατέγραψε η έρευνα της ΕΠΠΑ, χωρίς όμως η Ελλάδα να έχει καταφέρει να πείσει τους πολίτες τρίτων χωρών να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα με το αβαντάζ της βίζας, γεγονός που καταδεινύεται κι από τα στοιχεία του Enterprise Greece.
Ως προβλήματα παρουσιάζονται
• Η ασυγκρότητη προσωπική ιδιοκτησία, όταν σε άλλες ανταγωνιστικές χώρες προσφέρονται «φρέσκα συγκροτήματα» κατοικιών με άριστες υποδομές, σε τιμή τουλάχιστον διπλάσια από visa fee της Ελλάδας (>500.000 ευρώ ανά βίζα).
• Η ποιότητα, κόπωση και διασπορά των ακινήτων τα οποία αποτελούσαν κατοικίες των ιδιοκτητών τους και δεν προσφέρουν στο στοχευμένο επενδυτικό κοινό κανένα από τα ουσιαστικά πλεονεκτήματα που αναζητεί στην Ελλάδα (υποδομές, πρότυπη ποιότητα κατασκευής, ασφάλεια, ευκολία πρόσβασης, ποιότητα ζωής καθ’όλο το έτος)
• Η χαμηλή έως ανύπαρκτη μισθωτική απόδοση της προσφερόμενης επένδυσης, καθώς η αγοραστική δύναμη του εγχώριου πελάτη έχει πληγεί βάναυσα τα τελευταία χρόνια.
Από την άλλη πλευρά οι «γνώστες» Ευρωπαίοι της ελληνικής πραγματικότητας, προβαίνουν σε αγορές εξοχικών ακινήτων, στηρίζοντας την κτηματαγορά έχοντας πλέον αποδεχθεί τις όποιες τεχνικές ή άλλες διαφορές στο χώρο των ακινήτων. Το Ευρωπαϊκό αγοραστικό κοινό ξεπερνά τους πολίτες τρίτων χωρών σε αριθμό με μια αναλογία πάνω από 3 προς 1.
Προσανατολισμός κεφαλαίων
Η έρευνα της ΕΠΠΑ αναδεικνύει την αγορά 1ης κατοικίας ως τον μεγάλο νικητή στις συναλλαγές του 2014.
Είναι ενδεικτικό το ότι η υπεροχή της προτίμησης του αγοραστικού κοινού φτάνει σε σημείο τέτοιο όπου είναι 13 φορές ισχυρότερη από το να διασφαλιστούν χρήματα από ενδεχόμενη χρηματοπιστωτική λαίλαπα, ενώ ταυτόχρονα προτιμάται 2 στις 3 φορές έναντι επενδυτικών κινήσεων προς εξασφάλιση αποδόσεων
Με αυτό το τρόπο αποδεικνύεται ουσιαστικά ότι πελάτης του ελληνικού οικιστικού ακινήτου δεν είναι επενδυτής, αλλά ένας αγοραστής που βρίσκει σπίτι για να στεγάσει την οικογένειά του
1η Κατοικία vs Επένδυση 3,4 : 1
1η Κατοικία vs Εξασφάλιση 12,7 : 1
1η Κατοικία vs Εξοχικό 2,9 : 1
1η Κατοικία vs Κατοικία παιδιού 4,5 : 1
Επένδυση vs 1η Κατοικία 0,3 : 1
Επένδυση vs Κατοικία παιδιού 1,3 : 1
Επένδυση vs Εξοχικό 0,9 : 1
Επένδυση vs Εξασφάλιση 3,8 : 1
Φορολογία
Ο φόρος υπεραξίας που επιχείρησε να επιβάλλει η προηγούμενη κυβέρνηση, πάγωσε τις συναλλαγές για μισό σχεδόν χρόνο. Ήταν ένας φόρος αναίτιος αφού λιγότερο από 1 στα 4 (23,5%) ακίνητα της δειγματοληψίας είχαν να αποδώσουν φόρο υπεραξίας, όταν από την άλλη πλευρά ποσοστό 71,8% των συναλλαγών εξέπιπτε του φόρου.
Από την άλλη η στροφή του αγοραστικού κοινού στην 1η κατοικία επιβεβαιώνεται από το γεγονός ότι το 44% των συναλλαγών έτυχε απαλλαγής καταβολής φόρου λόγω αγοράς 1ης κατοικίας.
Προοπτικές 2015
Έχοντας διανύσει μια μακρά πτωτική περίοδο τόσο στον όγκο συναλλαγών όσο και στις τιμές που καθημερινά αναζητούν μια ρεαλιστική στήριξη, η ελληνική κτηματαγορά προσδοκεί μια σταδιακή απεμπλοκή από το υφιστάμενο τέλμα, με την «αποποινικοποίηση» της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας, ουσιαστικές φορολογικές ελαφρύνσεις και επενδυτικά κίνητρα.
Βασικά αιτήματα αποτελούν:
• Σύνδεση των φορολογικών βαρών με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των φορολογουμένων.
• Η πλατειά και καθολική φορολογική βάση, χωρίς εξαιρέσεις από τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν σε ισχυρές κοινωνικές ή επαγγελματικές ομάδες ή φορείς.
• Μείωση των αντικειμενικών τιμών ζώνης κατά τουλάχιστον 30%, και μείωση των συντελεστών "εμπορικότητας" των ακινήτων στο μισό, στο τμήμα τους πάνω από τη μονάδα.
• Η ενοποίηση των επιβαλλόμενων φόρων σε έναν ενιαίο χαμηλό φορολογικό συντελεστή 1 ο/οο, που όλοι πράγματι θα πληρώνουν.
• Αυτοτελής φορολόγηση κάθε ακινήτου, όπως ισχύει σε όλες τις ευρωπαικές χώρες.
Εκτίμηση της ΕΠΠΑ είναι ότι οι τιμές θα παραμείνουν στα ίδια χαμηλά επίπεδα για την επόμενη τριετία, με πιθανή μια περαιτέρω διόρθωση της τάξης του 5% από τις προηγούμενες πραγματοποιηθείσες τιμές.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου